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Künftig soll es bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen nur noch auf die tatsächliche Wohnfläche ankommen. So entschied der BGH am 18.11.2015 in seinem Urteil: VIII ZR 266/14. Die im Mietvertrag vermerkte Fläche wäre somit irrelevant. Das Risiko der korrekten Wohnflächenermittlung liege auf Seiten des Vermieters.

Was bedeutet dies für Vermieter und ihre Mietverhältnisse?

Der Bundesgerichtshof gibt seine bisherige Rechtsprechung (Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626) teilweise auf. Bislang galt: ein Vermieter könne an einer im Mietvertrag vereinbarten Größe nicht festhalten, wenn die tatsächliche Größe von der vereinbarten um mehr als 10 % abweiche. Diese Toleranzgrenze soll es künftig nicht mehr geben. Der Gesetzgeber will diesen Grundsätzen in Kürze folgen. Im Koalitionsvertrag wurde die Vereinbarung einer Klärung zur Wohnflächenermittlung bereits vereinbart. Geplant war eine gesetzliche Regelung für Anfang 2016.

Somit wäre bei einer Mieterhöhung die Wohnfläche grundsätzlich auf ihre Aktualität und Korrektheit zu prüfen. D. h. Wohnflächenberechnungen nach DIN 283 der 80-er Jahre verlieren nach dieser Rechtsprechung ihre Gültigkeit. Es kommt allein auf die tatsächliche Wohnfläche an und die bemisst sich heute in Ermangelung einer anderen Vorschrift auch im freifinanzierten Wohnungsbau nach der WoFIV (Wohnflächenverordnung). Viele Mietspiegel weisen hierauf sogar explizit hin.

Ein korrektes Aufmaß benötigt somit die umfassende Kenntnis der Berechnungsverordnung, sowie das notwendige Equipement (Aufmaßgerät mit Lot und íntegrierter Wasserwaage). Doch auch bei größter Sorgfalt kann es in bewohnten Wohnungen zu Abweichungen kommen, wenn gegenüberliegende Wandflächen aufgrund von Möblierungen nicht frei zugänglich sind und Additionen (Rundungsdifferenzen) vorgenommen werden müssen. Deshalb fordert der Haus und Grundeigentümerverein bereits weiterhin, eine gewisse Toleranzgrenze aufrecht zu erhalten. Dies ist sicherlich im Sinne eines pragmatischen Ansatzes. Nichtsdestotrotz bietet ein professionelles Aufmaß ein relativ hohes Maß an Sicherheit.