Werteinfluss von Rückübertragungsrechten

Wird Eigentum zu Lebzeiten von einer Generation in die nächste Generation übergeben, findet häufig die Klausel eines  Rückübertragungsrechts Eingang in die Übertragungsurkunde. So sichert sich der Übergebende die Möglichkeit unter bestimmten Bedingungen das Eigentum zurückzufordern. Vereinzelt wird das Rückübertragungsrecht aufschiebend vereinbart. D. h. mit Kenntnisnahme der eintretenden Bedingungen kann sich der Übergeber überlegen, ob er das Rückübertragungsrecht binnen einer formulierten Frist auslöst. Hierdurch können sich für die zu bewertende Immobilie unterschiedliche Werteinflüsse ergeben, womit sich mein Autorenbeitrag in der Fachzeitschrift GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert 03/2020, S. 166 ff. beschäftigt.

Der Werteinfluss eines Rückübertragungsrechts auf einen Immobilienwert ist dem besonderen Streitfall geschuldet. Im aufschiebenden Fall können vier Szenarien, die sich auf sehr unterschiedliche Weise auf den Immobilienwert auswirken entstehen:

• Kauffall bei unterstelltem, unmittelbaren Verzicht auf Rückübertragung ; üblicher Zeitverlauf des Zug-um-Zug Geschäfts eines Kaufvertrages.
• Kauffall bei fehlender Reaktion der Berechtigten bis Ablauf der Überlegungszeit; Zeitverlauf des Zug-um-Zug Geschäfts mit Zeitverzögerung.
• Kauffall zum Stichtag – Vollzug des Zug-um-Zug Geschäfts nach Ablauf der Lebensdauer der Berechtigten.
• Kauffall bei unterstellter, sofortiger Auslösung des Rückübertragungsrechts.

Welcher Variante der Vorzug zu geben ist, ist i. d. R. keine Sachverständigenfrage, sondern obliegt der Auslegung des Rechts und im Zweifel einer richterlichen Entscheidung. Das Sachverständigengutachten liefert hierfür die notwendige sachlich, objektive Expertise und im Nachgang die finanzmathematische Darstellung.