Häufige Fragen – FAQ

Zur nachvollziehbaren Feststellung von Minderungsbeträgen, bedarf es zunächst der Feststellung und Formulierung der Gebrauchseinschränkung. Voraussetzung zur  Ermittlung von Minderungsbeträgen bildet der vereinbarte Mietzins inkl. Nebenkostenpauschale. (Vgl. BGH XII ZR 225/03 vom 06.04.2005), sowie die Wohnflächenangabe aller Räume, die zur Wohnung gehören.

Ein Mietwerttypengutachten bezieht sich bei Ermittlung eines Mietwerts (der ortsüblichen Vergleichsmiete) nicht unmittelbar auf eine konkrete Wohnung, sondern auf nach Größe und Ausstattung vergleichbare Räumlichkeiten, die in einen Wohnungstyp zusammengefasst werden konnten.

Der Erstellung von Typengutachten für den Wohnungsbestand mehrerer gleichartiger Wohnungen geht zunächst eine Analyse des Bestandes nach Wohnungstyp oder Gebäudetyp voraus.

Ein Mietwertgutachten wird vermieterseits benötigt, wenn kein anderes Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsgesuch vorhanden ist. Als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung können dienen:

• Drei Vergleichsmieten
• Die Ableitung des Mietwert aus einem Mietspiegel
• Ein Mietwertgutachten von einem ö. b. u. v. Sachverständigen für Mieten und Pachten

Darüber hinaus kann ein Mietwertgutachten nötig werden bei Besitzentzug im Rahmen von Trennungen.

Grundsätzlich gilt: je umfänglicher die neutrale und sachliche Datenlage, desto unstrittiger kann ein Verkehrswert abgeleitet werden. Sind weder auftraggeberseits, noch beim zuständigen Bauarchiv Unterlagen vorliegend, so sind die Flächen u. U. vor Ort mit zusätzlichen Aufmaßstichproben und/oder plausibel aus der Recherche zu alternativen Quellen abzuleiten. Die Ableitung wird im Gutachten dargestellt.

Nein. Prognosen sind nicht zulässig.

Das Bewertungsgesetz definiert in § 9 den „gemeinen Wert“. Er bestimmt sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr z.B. bei bebauten Grundstücken, durch den Preis (Verkehrswert), der bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.

Kann der Steuerpflichtige z. B. mit einem Verkehrswertgutachten eines ö. b. u. v. Sachverständigen nachweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der nach dem Bewertungsgesetz durch das Finanzamt ermittelte Wert, so ist dieser Wert bei der Höhe der Grunderwerbsteuer oder der Erbschafts-/Schenkungssteuer anzusetzen. Ziel dieser Regelung ist der Schutz des Steuerpflichtigen vor z.B. einer zu hoch angesetzten Erbschaftssteuerzahlung.

Eine Baulast ist eine verbindliche Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauordnungsbehörde. Sie dient dazu Baurecht zu schaffen (Vereinigungsbaulast, Abstandsflächenbaulast, Wegerecht bspw. zur Einrichtung eines Fluchtweges u. a.). Für das begünstigte Grundstück (herrschendes Grundstück) wirkt sie sich i. d. R. wertsteigernd aus; für das belastete Grundstück (dienendes Grundstück) kann sie sich wertmindernd auswirken.

Einmal eingerichtet, erlischt sie erst mit Wegfall ihres Eintragungsgrundes.

Baulasten erfragen Sie i. d. R. bei der zuständigen Kreisverwaltung. Eintragungen werden im Baulastenverzeichnis geführt.

Den Wert eines Rechts aus Sicht der berechtigten Person benötigen Sie immer dann, wenn Wunsch oder Notwendigkeit zur Aufgabe des Rechts besteht. Hierbei ist zu beachten, dass der Wert des Rechts nicht gleichzusetzen ist mit dem Werteinfluss, den das Recht als Belastung für die Immobilie, d. h. für den Grundstückseigentümer hat. Bei der Bewertung des Rechts für Berechtigte handelt es sich nicht um einen Verkehrswert, sondern ausschließlich um den Wertvorteil, den das Recht für die Berechtigte darstellt. Bei der Bewertung des Rechts benötigen Sie meist kein vollständiges Verkehrswertgutachten, weshalb ich die Leistung i. d. R. nach Aufwand kalkuliere.

Sind minderjährige in ein Immobiliengeschäft involviert benötigen Sie bei einer Veräußerungsabsicht das Gutachten eines ö. b. u. v. Sachverständigen zur Vorlage beim Familiengericht zwecks Zustimmungsnachweis des Gerichts im Notartermin. Durch die Zustimmungsverpflichtung schützt der Gesetzgeber die Personen mit eingeschränkter Geschäftsfähigkeit davor, dass ihr Vermögen unter Wert veräußert wird. Das Gutachten ist ein unausweichlicher Baustein in der Kaufvertragsabwicklung sobald Minderjährige beteiligt sind.

Haben Sie sich entschieden die Betreuung eines Menschen zu übernehmen, geht dies i. d. R. mit der Frage nach dem Umgang mit hohen Pflegekosten der betreuten Person einher. Stellt sich somit die Frage, ob das Immobilienvermögen der betreuten Person veräußert werden soll, benötigen Sie zunächst eine beglaubigte Vollmacht des Betreuungsgerichts zur „Abwicklung von Immobiliengeschäften“, alternativ über „die Bestimmung des Aufenthaltsrechts“.

Irrelevant ist es, ob Sie ernsthafte Anfragen aus der Nachbarschaft oder Interessenten in der eigenen Familie haben oder alternativ ein eingeschalteter Makler bereits einen Interessenten liefert. Spätestens beim Notartermin wird der Notar die Zustimmung des Betreuungsgerichts zum Kaufvertrag erfragen. Mit der Zustimmung des Gerichts zu einem Kaufvertrag schützt der Gesetzgeber die Personen mit eingeschränkter Geschäftsfähigkeit davor, dass ihr Vermögen unter Wert veräußert wird. Als Entscheidungsgrundlage fordert das Gericht zwingend das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, welches bestimmten Qualitätskriterien unterliegt. D. h. das Gutachten ist ein unausweichlicher Baustein in der Kaufvertragsabwicklung aus Gründen der Betreuung.