Nießbrauchrecht bei Gebäuden mit Instandhaltungsrückstau

Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge erfolgt die Weitergabe des Immobilieneigentums häufig unter Einrichtung eines Nießbrauchrechts für die Übergeber. Diese Verträge sind i. d. R. in zwei Punkten übereinstimmend:

sie verfolgen das Ziel des fairen Umangs zwischen den Beteiligten, sowie den Wunsch die Steuerlast für den Erwerber gering zu halten.

Hierbei sollte ein besonderes Augenmerk auf den Gebäudezustand des zu übergebenden Immobilieneigentums gelegt werden. Die Vertragsgestaltung kann sich in Abhängigkeit vom Gebäudezustand massiv auf die Werteentwicklung des Vertragsgegenstandes für den Erwerber und seiner Rechte für die Übergeber auswirken.

Gem. BGB §1030 ff. sind die Kosten für außergewöhnliche Instandhaltungen vom Grundstückseigentümer zu tragen, welcher jedoch nicht berechtigt ist „die Früchte“ aus der Liegenschaft heraus zu ziehen. Folglich werden in Verträgen diese Kosten häufig auf den Nießbrauchberechtigten übertragen. Handelt es sich um ein Objekt mit massiven Instandhaltungsrückstau, so ist diese Übertragung ein deutlicher Vorteil für den Erwerber. Der Nachteil der Investition für den Berechtigten, erhöht den Wert des übertragenen Eigentums für den Erwerber. Das heere Ziel des fairen Umgangs ist erreicht, nicht jedoch der Wunsch der Minimierung der Steuerlast.

Vergleiche weiter Autorenbeitrag Nicole Pötzschmann-Wemme,  GuG 4/2015 S. 202 ff., Grundstücksmarkt und Grundstückswert: Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik und Wertermittlung